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新经济形势下,旅游地产与旅游开发的关系

时间:2018-03-29 分享:

      传统观念中,旅游业是一个投资额巨大并且属于长线回报的产业,所谓长线回报,潜在意思是很难短期获得高回报。但随着旅游地产的出现,打破了这个规律,使旅游业成为可以快速回报并且获得暴力的行业。海南、云南、天津以及国内其它著名的旅游板块在2011年之前上演了疯狂的资源抢夺大战,随着房价的急剧上涨,这些旅游地产的销售也一路飘红。遗憾的是,在这波旅游资源抢夺大战中出来的“旅游产品”基本是上千篇一律的“五星级酒店+度假别墅+沙滩(或生态公园)”。从开发的经济角度出发,这是没错的,五星级酒店委托管理公司经营,所有的度假地产卖掉,沙滩基本不需要维护成本,生态公园建个亭子修个登山道花不了几个钱,开发商漂亮退场,实现了经济“最大化”。可是给旅游留下什么?给地方政府留下什么?给地方百姓留下什么?给买了旅游地产的业主(炒家另当别论)留下什么?不管房价看多还是看空,留下的终究是一大堆的麻烦。难道旅游地产开发错了吗?


      新的经济环境几乎没有人能看得清,经济学家的主张任何时候都是相互矛盾的。但可以肯定的是,如果看不到旅游业真正的经济潜力、抱着短炒一把的心态进入旅游业,只会让投资的风险剧增。旅游业是中国的朝阳行业,朝阳行业若无利可图的话,还能叫朝阳行业吗?关键在于什么样的旅游开发模式才是具有持续竞争力的,不管是短期还是长期,旅游业具有强劲的经济回报是不可否认的事实。


  我们先要理清房地产、旅游地产和旅游的关系,看清房地产的发展形式,了解旅游地产的定位和规模,从而清楚旅游地产与旅游开发的相互关系,寻到长短线相互结合与长期获利的发展模式。


      新经济形式下,房地产神话的终将成为过去。


      很多人认为,2011年房价开始下跌,是政府调控成果显现的结果,而政府调控楼市的原因是因为房价过高和上涨过快。然而深层次的原因,老百姓是不容易看得到的。


      第一、房地产的过度发展,掠夺了30年的经济改革成果,并持续掠夺和破坏未来20年经济发展。有谬论认为:振兴房地产就是振兴经济,保护房地产就是保经济全局,房地产拉动了上游产业,解决了大量劳动就业,老百姓买房就是拉动消费。然而,有哪个国家是靠房地产业振兴经济的?房地产是个什么行业?振兴了生产加工业吗?有哪个水泥、钢筋、轻质砖的工厂在房地产热潮中暴富了?这些加工业本来就是低技术含量、低附加值、高污染、高竞争、产能过剩的产业,为什么要去振兴?振兴了吗?


      答案是否定的,而且随着房地产形式急转直下,这些产业留下的是更多的烂摊子。振兴建筑行业?解决了农民工就业?也不是,这些建筑公司不但没有因为房价上涨而分得利润,反倒经常被拖欠工程款。农民工失去了成为其它产业工人的黄金时间,拿着微薄的工资、没有任何社会保障、牺牲了照顾家庭的时间、居无定所、沦为社会的底层。


      振兴了设计单位?也不是,随便找一家建筑设计给个低廉的价钱就得到了图纸。房地产业有技术创新吗?没有。有可持续发展的条件吗?如果说通过不断的拆房和继续扩大圈地视为可持续的话,那只能说是整个国家的悲哀。中国经济改革30年的经济增长模式大家都公认为“投资、出口、消费”,由于投资过热、产能过剩、人民币对外汇率持续升值、生产成本持续增加以及通胀等因素,也由于房地产行业门槛低、没有核心技术壁垒、暴利和快速回报等原因,造成实业资金都流入了房地产行业。


      有数据表明中国500强企业里面直接和间接参与房地产业务的竟高达68%,2011年福布斯排行榜的前10名的富豪有5位是从事房地产的。一个很鲜活的例子,一个佛山开制造厂的朋友,刚从银行拿回要用地扩大经营的3000万贷款,第二天就去拿去炒楼了,两百多名工人等待的是被遣散的命运。说到老百姓购房拉动了消费更是荒唐,将祖宗三代、两个家庭的财富全部交给地产商,而且还欠二三十年巨额的债务,连生病吃药的钱都不舍得花试问还敢消费吗?还有能力消费吗?如果失业了怎么办?后果让人心寒。房地产的过度发展不但掠夺了经济的发展成果,还可能会带来可怕的社会危机。


     第二、虚假的刚需,导致空置率达到危险的边缘。中国有多少商品房?有多少是空置的?房子都是什么人买走的?中国有23个省,5个自治区,4个直辖市,2个特别行政区,50个地区,661个市(含县级市),其中大中城市70个,1636个县。


      据统计在全国的661里近十年新建的商品房约1.6万套,新旧住房约2.7万套。2010年国家电网智能化的统计当中,透露了惊人的数字,持续6个月电表读数为0的住宅为6540万套。占总住宅数量的25%,占70个大中城市2010年以前十年新建房子的80%。空置的6540万套可解决2.6亿人的居住。


      房子是什么人买走的?2009年4月的一个银行内部会议上,有关领导举了两个例子:北京出现一个人名下有77套房子,而且全部使用了银行贷款,上海一个市民一个人买走了364套住房,上海的腐败区长康慧军有69套房子。而我身边的一个朋友光在广州就有40套住房。为什么要买这么多房子?很简单,投资嘛,用银行的钱挣自己的钱,房价涨了卖给有需要的后来人。另一个原因是保值,通胀来了,房子比把钱放银行保值。然而,需要清醒的是没有只涨不跌的买卖。


      最近经济专家谢国忠的一篇文章提到日本的房价现在回到了30年前,美国的房价回到了20年前。再看我们国家的住房刚需在哪里?去除投机和投资的,自住的最主要刚需群体是大学毕业7年左右的人群,他们工作几年后因为成家需要一套新房,每年有600万的大学毕业生,但中国的70个大中城市提供的就业岗位不足200万,在这有工作的200万人当中真正有支付能力的不足几十万,相比之下从2010年的空置6540万套加上最近两年新建的住宅以及政府推出的保障房,总房源大约1亿套,可以解决4亿人的居住,所谓巨大的市场刚需还存在吗?


      除了炒家的行为,开发商还导演了自卖自买的好戏,除了人为制造房源紧缺现象,哄抬价格,也达到从银行套取贷款的目的。近几年,海南省超过七成商品住宅销给省外,部分住宅小区空置超过90%;内蒙古鄂尔多斯有一个新建可容纳100万人的新城康巴什,2011年楼价跌去了七城,由于居住的人少被媒体称为“鬼城”;京津新城总规划25000亩,相当于33个天安门广场,夜幕下难以找到一丝光亮。国际上住房空置率警戒线为10%-15%,从2010年的数据中国许多城市已超出25%,其中有些地方超过了40%,楼市泡沫的破裂是必然的。


      第三:房地产已失去了投资的经济价值。从投资的角度,中国住宅地产的已失去了投资的意义。投资房子的三个考量标准是空置率、租售比、房价收入比。“空置率”前面已讲过了。“租售比”是指房子一年的租金与总房价的比值。


      比如一个房子的一年的租金总和是7万元,这个房子购买价格是100万,那么它的租售比就是7%。中国的利率是5.7%,正常情况下CPI是2%,2011年的CPI是5.4%,如果按去年的情况而言,加上税等租售比要超过12%的才能保本,否则就是亏损。例如广州中心区的100㎡普通新房子,23000元/㎡,总价为230万元。租售比12%得出年租金总和为27.6万,即每月租金2.3万(这个还是保本价)。请问有谁见过广州中心区100㎡的普通小区房每月租金2.3万的吗?不用说广州,全国也没有一个城市能达到这个租售比。那刚才的例子,实际租售比是多少?广州中心区100㎡的普通小区房每月租金大约在工4000元至7000元,按平均5500元来算,实际租售比为2.86%,每月亏损17500元,买房投资不是等于买负资产吗?最后看“房价收入比”。


      房价收入比是指住房价格与城市居民家庭收入之比。还是用刚才的例子来说明,一套房子230万元,假设夫妇两人每人工资为3000/月,则家庭年收入为7.2万元,这样房价收入比则为32。是美国的8倍,国际惯例房价收入比在3-6比较合理。为了买一套房子,一家有正常工作的夫妇要不吃不喝32年,试问这样的投资产品会有多少刚需的买家接盘?现在中国的房子已然失去了投资的经济价值,活跃在战场上的绝大多数为投机的炒客,而投机无异玩一场击鼓传花的赌博,每个人都抱有侥幸心理自己不是最后一个输家。

如何认识旅游地产,旅游地产还有希望吗?会不会重演住宅地产的命运?要回答好旅游地产是否有希望,关键在于旅游业是否有希望。


      旅游业有没有发展、该不该发展、发展得怎么样这样的问题不用在这里讨论,看每年的政府经济报告和国家旅游局的年度总结就知道了,中国旅游业进入快速发展时期已经是共识,现在要看的是谁在发展,谁发展得更好。


      新经济形势下,旅游地产具有良好的发展前景。


      为什么会出现旅游地产?雅居乐地产在海南三亚清水湾的广告让很多人知道了旅游地产的概念,旅游地产的核心意思是以旅游为主,附带有度假性质的房地产,其中“旅游度假”是核心。然而海南三亚大部分的旅游地产打的是旅游度假的牌子却没有“旅游度假”的内容,那为什么还会有人去购买没有旅游度假内容的房子呢?旅游度假入住酒店不就好了?购买的动力在哪力?


      从海南的经历来看,热炒了几个概念:避寒市场、独占沙滩和海景、国际旅游岛的无限商机、开放赌牌的强烈预期。这些就促成了旅游度假的购买欲望了吗?不是,真正的动力不在于自己度假,而在于看好了度假市场,从而进行投资。三亚某楼盘统计购买后一整年都不入住的业主占65%,一年入住一个星期以上的占20%,正真出租的不到10%,自己入住的连5%都不到。原因何在?绝大部份购买者冲的是以上的概念,抱着恶炒一把的念头,没有看清旅游度假的本质,在来不及脱手的情况下,亏损无可避免。


      我们从正面分析一下旅游地产存在的必然原因:

      一、旅游大发展时代的来临。国际上认为年人均收达到3000美金,就会迎来旅游暴发期。在中国也事实证明,旅游接待人次和旅游收入基本上保持15%以上的年增长率,这个增长速度是惊人的,说明中国旅游市场还处于发展中阶段而不是饱和阶段。有了游客市场,就会有旅游产品,其中必然也会有适合度假的产品出现,投资度假产品这是符合市场规律的合同行为。


      二、度假时代的来临。中国旅游的发展已逐步从观光时代进入度假时代,越来越多的人到了目的地愿意停下来,而不是走马观花,消费的能力和欲望都有了大幅度的提升。现在的旅游产品也越来越重视开发足于让人留下来过夜的内容。入住的形式不再局限于传统意义的酒店。旅游地产的出现是度假时代的必然产物。


      三、自然景观旅游资源的逐步减少。度假当然是要选择风景优美,区位条件优越,富有特色的目的地,优良的自然景观资源是有限的,垄断的,不能被复制的。奇货可居是生意的基本原则,也是这几年旅游地产发展迅猛的主要原因。


      四、旅游开发资金模式的完美组合。旅游地产是既是短期产品,也是长线可持续回报的盈利渠道,既可以快速回笼资金,也可以每年的出租经营实现利润长期化,为旅游业的长期发展提供了经济基础。


      五、多样化产品组合的需求。旅游区的发展是多样化的,有些旅游区可以考虑到中长期的居住问题,比如避寒、避暑,老年疗养,商业聚居区等。


      六、理想的投资产品。旅游地产最大的购买力,是投资型。所以在旅游项目设置、旅游地产设计规模以及分步实施的计划上一定要充分考虑合理性。既然是投资产品,就一定要有客观可行的投资回报分析,切实的让投资者有利可图。海南三亚大部分产品失败的原因在于过度投机,几乎完全忽略了长期回报的可行性,一味的追求旅游地产的规模,即便房子全部卖掉,最后也只能冷冷清清沦为败笔。


      旅游地产与城市住宅地产的本质的区别在于:

      一、旅游地产是度假投资产品,而住宅地产的主要功能是居住;


      二、旅游地产占有不可复制的天然资源,而住宅地产的复制程度很高;


      三、旅游地产面向的是持续增长的游客市场,而住宅地产面向的是过剩的住宅市场;


      四、旅游地产是重复消费度很高的商品,而住宅地产的流动性非常缓慢。


      五、旅游地产的规模是有限的,而住宅地产的规模的限制性要宽松得多。


      如何判断旅游地产的生命力和投资前景。


      旅游地产从区位上又分为紧邻城市型与远离城市型,紧邻城市型的旅游地产自住与自用度假的比例会比较高,远离城市型旅游地产的购买者绝大部分是投资型,自己度假和自用型的只占很少一部分。那么投资的动力就在于是有否能得到返租,房子本身的升值空间也取决于出租率的高低。即便有业主打算把房子转手卖出去,也会考虑第二个买的人的购买理由,难道他也是打算再卖给第三个人吗?这就变成了投机而不是投资。不管被卖多少手,旅游地产的生命力在于是否真的吸引人度假入住以及入住率有多高。如果不具有核心吸引力的旅游内容,没有高水平的设计及经营团队,没有一定量的过夜游客,旅游地产的生命力就强不了哪里去的。


      从投资收益的角度来看,例如一个品质稍好一点的150㎡的度假别墅,售价150万,按5成入住率,每天房价2000元(如果好的设计则房价远远高于此)。计算结果是年营业额为36.5万元,年租售比达到24.3%,扣除经营托管的费用,纯收入也是很可观的。事实证明,旅游地产具有美好的投资前景,随着越来越多的国际品牌度假酒店管理公司进入中国,旅游地产的投资将越来越受到市场的追捧。


      旅游地产是旅游业的附加产品,而不是旅游发展的主要内容,如果旅游的本质内容搞得不成功,旅游地产就失去了投资价值;旅游产品没有持久的竞争力,旅游地产也难以保证有持久的回报;旅游地产的规模大小,取决于旅游区过夜游客多少以及度假自住人次的综合评估。旅游度假的发展是多样化的,需要的旅游产品也是丰富多样的,陈南江博士多次在政府汇报及公开演讲时指明,旅游目的地的竞争主要由四个方面引领:品牌引领、规模引领、特色引领、高端引领。有房子就有人买的投机时代已经过去,低水平的旅游地产终将会被市场淘汰,2012年伴随着越来越多的负责任的、高水平的旅游度假区的诞生,将真正迎来旅游地产及旅游业的春天。

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